Sobre los contratos de arrendamiento de vivienda en urbana frecuentemente existen varias dudas. Las obligaciones de las partes, las causales de terminación unilateral y la forma en la que se debe solicitar el regreso del inmueble, entre otros interrogantes. Sin embargo, existe uno muy puntual que incluso lleva generar un poco de temor entre los arrendadores y es si un arrendatario puede convertirse en propietario al adquirir derechos de antigüedad sobre el inmueble.
Pues bien, lo primero que hay que dejar claro es que la ley 820 de 2003 es la que rige los contratos de arrendamiento de vivienda urbana. Por lo que las disposiciones legales deben remitirse expresamente al contrato que pactaron las partes a la hora de establecer la relación arrendador- arrendatario. En dicho documento también se establecen los derechos y deberes que tienen las partes y de igual manera entendiendo que se celebra “en desarrollo de los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con función social”.
El Ministerio de Justicia indica que un proceso de declaración de pertenencia se configura “cuando una persona que se ha comportado como propietario o dueño de un predio sin serlo jurídicamente, esto quiere decir poseedor, se puede volver propietario de este por orden del juez”.
En ese orden de ideas, una persona que ha habitado más de 10 años un predio y que ejerza todas las funciones o actividades propias de poseedor, podrá adelantar un proceso ante un juez civil con las respectivas pruebas para que lo declaren propietario formal.
Pero ojo, es importante aclarar que la declaratoria de propiedad del inmueble solo se dará mediante una sentencia judicial y solo si se “prueba la prescripción como forma de dominio, esto quiere decir que, si por el paso de tiempo se ocupa un bien inmueble, pagando las cuentas, impuestos, mantenimiento o retribución económica del predio se puede solicitar el título del bien inmueble”.
¿Un arrendatario puede convertirse en poseedor del inmueble?
La ley indica que hay dos tipos de prescripciones adquisitivas para llevar a cabo el proceso de declaratoria de propiedad. La primera es la ordinaria, cuando se tiene posesión del inmueble por 5 años y se cuenta con un título que demuestre que adquirió el bien, como un contrato de compraventa. La segunda es la extraordinaria, que es para quienes tuvieron la posesión del inmueble durante 10 años y no tienen ningún título o documento que pruebe la adquisición del bien. No obstante, podrá probarla con otros documentos como recibos de pago de impuestos y mantenimientos al inmueble.
Esto NO quiere decir que si una persona solo tiene el arriendo del inmueble puede realizar la reclamación. El Minjusticia aclara que “si solo tiene en arriendo el predio no podrá solicitar la declaración de pertenencia, ya que solo se puede hacer por quien actúa como el dueño del predio”. Entonces, sin importar el tiempo que la persona se encuentre como arrendataria, esta figura no la cobijará ya que el contrato de arrendamiento no es una cesión de propiedad.
