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De acuerdo con cifras del DANE, cerca del 40% de los hogares vive bajo la modalidad de arriendo o subarriendo, donde se paga un valor mensual al propietario del inmueble y se estipulan unas cláusulas en el contrato de arrendamiento. Recordemos que este contrato se rige bajo el Código Civil donde se detallan cuáles son las responsabilidades del arrendador y cuáles las del arrendatario.
Precisamente, una de las más importantes es la del pago del canon de arrendamiento. El cual se define a menudo por el propietario del inmueble y debe ser pagado por quien lo toma en arriendo. Usualmente el pago se realiza de forma mensual y, según el contrato, en este puede incluir el pago de los servicios públicos domiciliarios o no.
Pero ¿qué pasa cuando el inquilino incumple con los pagos del canon y se niega a abandonar el inmueble? Lo que indica la ley es que existen diversos trámites que puede seguir el arrendador para dar por terminado el contrato de forma unilateral y solicitar la restitución del apartamento o casa en arriendo.
Según el Ministerio de Justicia, lo primero que se recomienda es llegar a un acuerdo entre las partes en un centro de conciliación, donde se acuerden cómo efectuar los pagos pendientes o el tiempo estipulado para la entrega del inmueble. Esto puede suceder cuando el inquilino se atrasa durante varios meses, tiene constantes problemas de convivencia con los vecinos en la propiedad horizontal o se cortan los servicios por falta de pago. La conciliación se puede llevar a cabo en centros de convivencia, una notaría o una sede de la Defensoría del Pueblo. Si en su lugar de residencia no se encuentran estas autoridades, puede acudir a la Personería Municipal.
Si no es posible la conciliación el arrendador podrá notificarle a su inquilino la terminación del contrato de arrendamiento, citando el incumplimiento en el artículo 22 Ley 820 de 2003, para el caso de arrendamiento de vivienda urbana. Esta notificación podría ser a través de una carta que no es de carácter formal, pero sí serviría como prueba en un posible proceso judicial.
En caso de que después de notificar la terminación del contrato de forma unilateral, el arrendador podrá presentar una demanda civil para que un juez evalúe el caso y pueda ordenar la restitución del inmueble arrendado. Esta querella deberá presentarse ante un juez civil o a un juez de pequeñas causas, cuando la demanda no supera los 40 SMMLV.
Si el juez civil ordena la devolución del inmueble, para poder cobrar los dineros adeudados por concepto de arriendo, el demandante tendrá que solicitar un proceso ejecutivo que pueda ordenar los pagos. Dentro de la demanda se verá incluir los datos de quien la presenta, el relato de los hechos con presentación de pruebas incluyendo el contrato de arrendamiento, la petición de devolución del inmueble y también es posible solicitar un embargo de bienes del arrendatario para garantizar el pago. Es importante que, dentro de la demanda, también se certifique que el demandante es el propietario del inmueble con el certificado de libertad.
