La ley 820 de 2003 es la que fijó la normatividad y criterios para la celebración de contratos de arrendamiento de vivienda urbana en Colombia. Es decir, esta es la que dicta las disposiciones cuando se realiza un contrato y se tienen en cuenta cuáles son las obligaciones tanto del arrendatario como del arrendador.
En principio, la normativa fija las formalidades de los contratos y también las obligaciones de las partes. Por ejemplo, es obligación del propietario entregar el inmueble en la fecha convenida, mantenerlo con servicios y todos los usos conexos y en bien estado a la hora de la entrega. En caso de que la vivienda se encuentre sometida a régimen de propiedad horizontal deberá proveer una copia el reglamento o normativa de la copropiedad y también entregar una copia del documento suscrito con firmas originales.
De otro lado, las obligaciones básicas del arrendador son pagar el canon, los servicios, cuidar el inmueble, cumplir con el reglamento de la copropiedad si es un conjunto residencial y cumplir con todas las generalidades que se pactaron en el contrato.
También es importante recordar que el canon de arrendamiento se pacta entre las partes, así como la fecha límite para cancelar esta obligación. El canon no puede aumentar sino hasta después de un año de cumplimiento del contrato y este incremento no debe ser superior al porcentaje de inflación del año anterior, es decir, que para el 2025 si cumplió un año el contrato, el arriendo no podrá incrementarse por encima del 5,2%.
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Las reparaciones locativas son responsabilidad del arrendatario. “En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias”, explica el artículo 9 de la ley 820 de 2003.
Sin embargo, señala el artículo 27 que, cuando se realizan reparaciones indispensables NO locativas, que por lo general las debe hacer el arrendador, y las realiza el arrendatario, este deberá notificar al propietario, probar que no son por causa o culpa suya y establecer que el arrendador no las hizo de manera oportuna. Entonces, en ese caso, el inquilino podrá descontar los costos del valor de la renta hasta un 30% del valor de la misma.
