La ley 820 de 2003 es la que rige los contratos de arrendamiento en Colombia. Este gestor normativo habla sobre todos los derechos y responsabilidades tanto del arrendador como el arrendatario o inquilino. El artículo 22 habla sobre las causales para la terminación del contrato de arrendamiento por parte del arrendador. Tanto el numeral 1 y 2 hablan de que el propietario del inmueble puede finalizar el contrato después de que el inquilino incumpla con la cancelación del canon o la no cancelación de los servicios públicos, causando la desconexión o pérdida del servicio.
Una vez se haga la notificación de la terminación del contrato, el inquilino deberá entregar el inmueble. Pero ojo, en este caso no aplica el término de 3 meses para la entrega del inmueble, ya que hay una previa violación al contrato de arrendamiento, motivo por el cual se está llevando a cabo la finalización de este.
Si el arrendador solicita al inquilino que desocupe el inmueble después de ese incumplimiento y voluntariamente no lo entrega, el propietario puede iniciar un proceso de restitución para conseguir que se le devuelva su apartamento o su casa.
Le puede interesar: Inquilinos podrán recibir más de $800 mil para el arriendo: ¿Cómo solicitar el subsidio?
¿Cuánto es lo máximo que podría subir el arriendo en 2025 si paga 1 millón de pesos?
¿Qué es un proceso de restitución de inmueble?
De acuerdo con el MinJusticia, “El proceso de restitución de bien inmueble arrendado es el proceso mediante el cual el arrendador solicita al arrendatario que le haga la entrega del bien inmueble (casa, local, apartamento). En este proceso también se puede pedir el pago de los arrendamientos atrasados, el pago de los servicios público, cuotas de administración, perjuicios, intereses moratorios, entre otros”.
Según explica la justicia, lo primero que debe surtir es un proceso de conciliación entre las partes para que el inquilino pueda hacer la entrega del inmueble. La entrega se puede dar sin necesidad de iniciar un proceso civil, “solo con el hecho de presentar la citación el arrendatario puede dar entrega voluntaria del bien inmueble”. Estos son los lugares a los cuales podrá acudir para solicitar la conciliación: consultorios jurídicos, alcaldías municipales, Defensoría del Pueblo, Personería muncipal y centros de conciliación.
¿Qué sucede si la conciliación falla?
Si se radica una audiencia de conciliación, esta no puede tardar más de 3 meses, hay que aclarar que en dicha audiencia no se podrán llevar a cabo las diligencias de restitución. Tampoco de hacer un cobro judicial ni otros rubros adeudados por el inquilino y en caso de que no se llegue a un acuerdo o el arrendatario no asista a las audiencias, esto quedará debidamente consignado en el acta correspondiente.
Estos son los requisitos para llevar un proceso por centro de conciliación:
- Radicación de la solicitud en el centro de conciliación
- Anexar pruebas, hechos, testimonios y documentos que den cuenta del incumplimiento
- Debe establecerse si el contrato se hizo de forma verbal o escrita, en caso de que sea por escrito, deberá anexarse una copia.
En caso de que el inquilino no asista a las audiencias de conciliación: “Se hará una constancia de inasistencia para iniciar el trámite judicial pertinente”.
¿Y si la conciliación no funciona?
Después de agotar los mecanismos de la conciliación, el arrendador puede presentar una demanda ante un juez civil por restitución del inmueble. El juez Civil sí podrá ordenar la restitución e incluso podrá solicitar el embargo de bienes o incluso salario del arrendatario, en caso de que devengue más de un salario mínimo.
Según el Minjusticia, estos son los requisitos para presentar la demanda de restitución:
- Designación del juez a quien se dirige que en este caso es un juez civil.
- Nombre y domicilio de las partes, en este caso del arrendador que es la persona que dio el apartamento para tenencia del arrendatario y el arrendatario o arrendatarios del caso, así mismo, se podrá citar a los deudores solidarios si hubiera.
- Nombre del abogado para el proceso si lo hubiere.
- Las pretensiones o solicitudes de la demanda.
- La narración de los hechos que sirven de fundamento para hacer la solicitud.
- Las pruebas que se tengan para el caso o la solicitud de las pruebas que se quieran dentro del proceso.
- La normativa que respalda la demanda.
- La determinación del valor o cuantía de la demanda.
- Dirección de notificaciones del arrendador y el arrendatario, se puede poner la dirección física y la electrónica.
